Un espacio, dos fincas

Si tienes una finca es posible separar porciones para que existan dos fincas diferentes (o más). Una de las maneras de hacerlo es mediante la segregación de fincas. Es el acto mediante el cual de una finca original se separa una porción más pequeña de terreno, que forma una finca independiente.

Conviene que tengas clara la diferencia entre la segregación y la división de fincas. Mientras que en la segregación la finca original subsiste, es decir, sigue existiendo, en el acto de división la finca original desaparece y se convierte en varias fincas independientes.

Pongamos un ejemplo: si tienes una finca registrada como A, puedes segregar una porción B y al final existen A y B. En cambio, con la división de la finca A se obtendrían las fincas B, C y D. Es importante que tengas esto presente porque fiscalmente en la segregación se paga por el valor del terreno que se haya separado, mientras que en la división se paga por el valor total de los terrenos repartidos. En general, es más económico segregar que dividir.

El proyecto de segregación de fincas urbanas

La segregación no se hace dibujando con un lápiz sobre un plano de la finca y diciendo «esto es así». Es un trabajo técnico preciso que además está regulado porque tiene consecuencias catastrales y en el Registro de la Propiedad.

Por eso, es necesario que un técnico realice un proyecto de parcelación o segregación, para el cual inspeccionará y estudiará la finca, haciendo mediciones y cálculos y llevando los resultados (y los antecedentes) a informes y planos técnicos. Ese proyecto no es para ti, sino para justificar ante la Administración la idoneidad o necesidad de la segregación. El proyecto se le entregará al ayuntamiento para que estudie el caso.

La licencia de segregación y la escritura notarial

La segregacion de una finca urbana no es algo que se pueda hacer libremente, a pesar de que en ciertas circunstancias puede ser una decisión particular del propietario del terreno. Para realizar este acto es necesaria la licencia de segregación, o en su defecto la llamada declaración de innecesariedad (es decir, de que no es necesaria). El ayuntamiento valorará la conveniencia de otorgarte la licencia de segregación, y para ello revisará tanto que la solicitud esté bien hecha como el cumplimiento de la legislación urbanística, así como los requisitos que exige para la planificación territorial:

– Las dos fincas deben cumplir la normativa urbanística.

– La finca original debe estar inscrita correctamente en el Registro de la Propiedad y en la Dirección General del Catastro.

El siguiente documento de importancia es la escritura de segregación o parcelación. Esta la redactará un notario a partir de la licencia municipal de segregación, y debe señalar el lindero o punto cardinal de la finca original a partir del cual se hace la segregación. Se describe la finca segregada, así como el estado en el que queda la finca «resto», que es como se denomina a la finca original tras la segregación.

Diferencias entre segregación y división de fincas

Debe diferenciarse la segregación de fincas de la división de fincas. En la segregación la finca original sigue existiendo, y se establecen las partes en las que ésta se haya segregado. En la división, la finca original desaparece y da lugar a la existencia de varias fincas independientes.

Desde el punto de vista fiscal, cuando se segrega una finca se pagará impuesto sobre el valor del terreno que se haya separado. En cambio, cuando se hace la división de una finca, se pagará impuesto sobre el valor total de los terrenos repartidos. Suele resultar más económico segregar una finca que dividirla.

¿Cómo es el proceso de segregación de fincas urbanas?

Proceder a hacer la segregación de una finca urbana conlleva un proceso técnico, administrativo y jurídico que debe seguirse, ya que es una situación que está regulada porque tiene consecuencias catastrales y en el Registro de la Propiedad.

Se trata de un proyecto de parcelación o segregación que se inicia con la labor de un técnico que debe inspeccionar y estudiar la finca, realizar mediciones y cálculos. A partir de esa información, y los antecedentes que existan en relación a la finca, se elaborará un informe, planos técnicos y un proyecto específico de segregación de la finca en cuestión.

Ese informe debe contener también las descripciones sobre edificaciones e instalaciones que se encuentren en la finca, el plano de situación de la parcela, el plano de la parcela original o matriz mostrando superficie, servicios y servidumbres, linderos, curvas de nivel y otros detalles, así como los planos de las parcelas resultantes luego de la segregación.

Ese proyecto deberá presentarse al ayuntamiento para explicar y justificar la necesidad de la segregación. El ayuntamiento estudiará el caso y si considera que todo es correcto otorgará la licencia de segregación, o en su defecto lo que se denomina declaración de innecesariedad, que es un documento que establece que el proyecto no requiere una licencia.

En su revisión del proyecto el ayuntamiento determinará si el mismo está bien elaborado y si la solicitud de la licencia está hecha apropiadamente. Determinará también si el proyecto cumple con toda la normativa urbanística que aplica a la zona donde se encuentra la finca que se proyecta segregar, así como los requisitos que se exigen para la planificación territorial.

Ambas fincas, la original y la o las que se originen después de la segregación, deben cumplir con la normativa urbanística.

Registros, escrituras y documentos necesarios

Para que se pueda proponer un proyecto de segregación de una finca, la finca original debe estar inscrita correctamente en el Registro de la Propiedad y en la Dirección General del Catastro.

Al hacerse la segregación de una finca se originará la escritura de segregación o parcelación. Un notario redactará la escritura de segregación a partir de la licencia municipal de segregación. Ese documento señalará el lindero o punto cardinal específico a partir del cual se hace la segregación de la finca, a continuación se describe la finca segregada y se explica cómo queda la finca resto, que es la finca original tal como queda luego de la segregación.

La solicitud de que se emita la escritura de segregación debe hacerla el dueño de la finca, ya que se trata de un acto de riguroso dominio. Una vez que se otorgue la escritura, el notario debe remitir de oficio una copia autorizada de la escritura al ayuntamiento que corresponda.

Desde el punto de vista de los documentos, para poder proceder a hacer una segregación de finca, deberán presentarse:

• Todos los documentos inscribibles o que puedan o que puedan inscribirse en el registro de la propiedad.
• Todos los títulos traslativos de dominio de los inmuebles o los derechos reales impuestos sobre dichos inmuebles.
• Los títulos en los que se registren hipotecas, uso y derechos de usufructo.
• Los actos y contratos que adjudican bienes inmuebles o derechos reales.
• Contratos de arrendamiento de bienes inmuebles durante un período de más de 6 años.
• Las resoluciones legales que declaren incapacidad legal para administrar o justifiquen la ausencia, fallecimiento o cualquier otra condición que modifique la capacidad para disponer de los bienes.
• Todos los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y los derechos reales que pertenezcan al Estado, a la iglesia o a corporaciones civiles.
• La referencia catastral.
• Las cargas económicas relativas al inmueble.
• Un acto expreso de autorización administrativa.

Principales motivos para segregar una parcela

Hay diversas causas que pueden llevar a querer segregar una parcela, pero generalmente esto se hace porque se quiere:

1. Tomar las previsiones para el reparto de una herencia.
2. Vender un segmento de una finca.

En el primer caso, el propietario decide segregar la parcela original previendo el reparto de la misma entre sus herederos. Puede también darse el caso de que el propietario ya no pueda ocuparse de la totalidad de la finca, y decida segregarse para arrendarle las porciones segregadas a los futuros herederos, o que desee donar una parte de la finca.

En el segundo caso, generalmente se segrega una parte pequeña de la finca, y hay que tener claro que se generarán gastos e impuestos por la segregación y luego por la compraventa.

Requisitos para segregar una finca urbana

Para la segregación de una finca urbana se requiere que:

• La misma tendrá una superficie mínima edificable de XXX metros cuadrados.
• Dicha parcela tenga un frente mínimo que permita que ambas parcelas, la original y la segregada, tengan acceso a la vía pública.
• En el caso de que en la finca que se va a segregar exista ya una edificación, la segregación debe hacerse de tal forma que la porción de la parcela en la que se encuentra la vivienda siga cumpliendo con la normativa urbanística de la zona, después de la segregación.
• Si la parcela que se va a segregar es una finca rústica, los requisitos para la segregación dependen de la comunidad autónoma en la que ésta se encuentre, pero siempre se debe cumplir con la normativa del Código Técnico de Edificación.

En Servicios Inmobiliarios Carollo, nos encargamos de realizar todos los trámites necesarios por mediación de nuestros técnicos.